经济职称论文

老城中心片区棚改项目一期风险分析及应对策略

时间:2020-9-13 8:24:25  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:1. 政策性风险  就棚户区改造本身而言,其推出之初,就是政府为了提升人民群众的生活幸福感而打造的改造破旧住房及改善家庭条件的工程,是一项造福人民的政策。2013年,新一届的中央政府提议从2013年到2017年“再改造1000万户以上各类棚户区”建设任务;2014年《关...

1. 政策性风险

  就棚户区改造本身而言,其推出之初,就是政府为了提升人民群众的生活幸福感而 打造的改造破旧住房及改善家庭条件的工程,是一项造福人民的政策。2013年,新一 届的中央政府提议从2013年到2017年“再改造1000万户以上各类棚户区”建设任务; 2014年《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》要求进一步加大棚户区改造丁作力 度;2015年李克强总理明确表示将加大保障性住房建设力度:4月初的国务院会议上, 棚户区改造更是被作为三项“微刺激”政策之一提出。中央和地方政府一贯以来都在资 金、士地、税收等各方面给予棚户区改造大力支持。根据各地区现实条件的不同,棚户 区改造的补偿标准及优惠政策也不尽相同,但目前尚未出现政府方面的反对之声。就政府购买服务模式而言,为防范政府隐性债务风险,近期该模式有收紧的趋势, 但尚未有存量项目叫停的相关文件,政策变动暂未对C县老城中心片区棚改项目造成实质性影响。

2. 金融风险

    本项日的投资资金由企业自筹和融资获得。但企业和银行二者可否顺利从该项目中回收成本并取得一定收益,均与金融业的周期性波动有较高的相关性。 房地产业与金融业密切相关。近年来针对房地产市场过热的宏观调控政策从未停 止。当金融机构信贷规模缩减、利率水平提升时,消费及投资将被抑制,房地产市场相

应调整;如果未来房价下跌达到一定水平,其作为银行贷款抵押品的价值相应下降,使 得银行对房地产行业的信贷发放更为谨慎,进一步拉低房价,形成恶性循环。此时,本项目整体资产价值下跌,而地方政府作为还款资金的主要来源,其财政收入也可能由丁_整体经济的紧缩而减少,对于企业和金融机构双方而言,项目资金回收都会产生困难。

3. 征收拆迁引发的社会稳定风险

    拆迁带来的社会稳定风险,即政府在征收拆迁决策及实行过程中给人民群众的生 活、生产、生命、财产等与其切身利益相关的方面造成负面影响和损失的可能性。拆迁对棚户区居民心理状态产生的影响,是引发社会稳定风险的重要原因,常见的有以下三种:

    一是“引致移民”的负面情绪。由于城市拆迁需要而被迫搬迁到其他居住地的被征 收人在理论上称为“引致移民”,也称非自愿移民。与主动移民不同,非自愿移民本身 具有无助感和悲剧性。他们是公众利益的牺牲者,他们失去了熟悉的家园和生活,必须适应全新的、未知的环境,也会因此产生失落感、剥夺感。

    二是补偿不公平引起的负面情绪。不同年代、不同区域、不同性质的棚户区改造必 然执行不同的补偿标准和方式,无论怎样的标准和方式都极其难以让所有群众满意,因此群众之间盲目比较、误解和产生不公平感受也是不可避免的。三是征收强制性引起的负面情绪。我国征收通常是政府行为,由政府发布公告、组织与实施。为了保证棚户区改造项目建设的进展,这种行为通常带有强制性。房屋征收 只能尽可能确保多数居民取得合理补偿,但无法保证所有公民自愿和同意,因而其产生 的负面作用也是不容忽视的。此外,一些政府部门工作方式粗暴,危及群众的人身财产安全,可能会引发社会稳定风险。

    就本项目而言,以货币化方式安置的拆迁居民占到总拆迁居民的70%,也就是说大 部分原社区居民成为非自愿移民,他们必须在非原居住地重新购房完成迁址,这就会瓦 解长期存在的邻里关系,导致社交网络的重新搭建和适应。而对于以购买方式进行安置 的居民,棚户区改造将改变当地生活状态,使居民与外界联系更加紧密,也同时使外界 的负面干扰更容易传播进入聚居区,引起居民内心的不安与担忧。因此,居民对生活环境变化不适的风险较人。

    此外,部分居民对政策理解不到位,认为政府的补偿计划无法满足其要求,从而拒 绝拆迁成为“钉子户”,使居民抵制拆征收拆迁的风险和引发社会矛盾的风险增大。本项日在制定方案、拆迁实施过程中均积极征求群众意见,文明劝说居民,且针对 零星失实评价及时通过媒体澄清,避免引起群体性愤怒;对于购买安置的居民采取集体安置措施,尽量不破换原有邻里关系。故项目社会稳定性风险尚在可控范围内。

4. 投资风险的控制

    非金融性风险一旦暴露,就可能造成项目进度缓慢、信贷资金无法供给等问题,从 而间接的影响资金供给各方贷款利息、投资收益回收的可能性;而金融风险的暴露直接 影响资金回收。因此,对于政府购买棚改服务项目的各参与方而言,防范各类风险都能 够最终归结为防范投资风险。投资风险控制的关键在于尽早预测风险、发现风险,提前 制定行之有效的预案和措施,化解、缓和和控制风险,因此事前和事中的风险控制尤为重要。本项目控制风险的方式主要包括三项:

     1、通过加快进度来回避风险。项目建成时间越晚,当前对建设过程中和建成后的 外部形势预期准确性就越差。若项目建成过程中信贷政策变化导致贷款不符合要求而无 法发放,项目就可能无法如期完成;若各项建设成本产生非预期上浮,项目就可能难以 盈利。因此,避免外部形势变动风险的最佳方法是尽快完成项目开发。本项目尽可能提 高选址速度,并运用行政强制力协调各方,发挥政府集中力量办大事的作用,保证各项 工作顺利开展。若确实出现项目进度缓慢等问题,国开行为规避风险可能在建设期内停止部分贷款的发放,或在偿还期内提前回收部分贷款。

    2、通过市场调查来降低风险。市场调查的主要意义在于收集信息。关于本项目参 与方充分收集该地区投资环境、投资市场等信息及针对该项目的区位、时间、融资详细情况,帮助决策者最大限度地降低不确定性。

    3、通过加强管理来控制风险。任何一个项目的成功运作都离不开行之有效的管理 运营。棚户区改造项目管理应当重点关注项目实施过程中的资金同步到位情况、项目建 设进度和和工程质量。本项目选择当地资本实力雄厚、棚改经验丰富的项目承接方,搭 建富有经验、熟悉当地情况的管理团队,并聘请外部专家进行指导,有助于降低经营费 用,提高项目利润率,并将风险把控在合理范围内。 

    开发性金融作为资金提供方之一介入政府购买棚改服务项目是一种新的探索与尝试,对缓解财政压力、推动政府预算体制改革、防范政府债务风险、推动棚改项目市场 化等方面都有积极意义,但在现阶段发展尚不成熟的情况下,不可避免地存在诸多的问 题。因此笔者认为,开发性金融作为政府购买棚改服务项目支持力量的探索应该坚持如下做法: 

    首先,继续坚持通过国家开发银行带头进行棚户区改造项目融资。这是2015年以来政府购买棚改服务的具体模式,也是目前为止行之有效的一种模式。就棚改主体而言,应由政府多元化地选择主体,如各种所有制企业,改制后的融资平台等,由棚改主体向 国开行贷款具体承担相关拆迁、安置等工作。而地方政府在其中的职能不应当超越政府的作用,做到通过购买服务方式每年安排预算,支付还贷资金即可。 其次,因地制宜、有变化地开展开发性金融对政府购买棚改服务项目,以c县案例 为范本,探索开展金融业务的创新活动。为加快棚户区改造,可对政府融资平台公司实 行市场化改制,将其作为棚改实施的主体,同时鼓励其他所有制形式的企业作为项目实 施方,承担棚改具体施工任务。实施方可以将购买服务的资金作为还款的来源,质押品 则是购买服务协议项下的应收账款。此外,还应进一步探索在合法合规、风险防控的情况下,通过国开行专项过桥贷款对实施主体提供过渡性资金支持这种发展的新方向。再次,促进各大商业银行与国开行共同贷款,进一步对棚户区改造提供政策性支持。国家开发银行应发挥牵头带动作用,积极引导各类商业银行与各地的棚改项目全部或部分对接。对于符合要求的特许经营项目,其预期收益质押贷款的批准条件应进一步放宽。 

    最后,政府方面应建立完善的政府购买棚改服务项目信息公开机制,保障公民知情权,维护各主体的切身利益,降低前文所述社会风险的存在。『一』时,还应完善相关的配 套机制构建,各地政府因地制宜的制定相关可行计划,做到中央与地方政策的紧密结合;做好区域发展规划评价,推动区域的协同发展,实现各方面的融合发展。 


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