会计职称论文

房地产企业税收筹划的必要性

时间:2020-3-1 14:36:37  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:    分析房地产企业税收筹划的必要性,最主要的要先理清当前税收筹划的大的政策环境。税制改革在近几年来有较大的动作,那就是营改增的做法,就是将营业税取消,改为增值税,这一过程经历了大约 5 年的时间,2011 年开始国务院提出营改增的想法,开始进行试...
    

分析房地产企业税收筹划的必要性,最主要的要先理清当前税收筹划的大的政策 环境。税制改革在近几年来有较大的动作,那就是营改增的做法,就是将营业税取消, 改为增值税,这一过程经历了大约 5 年的时间,2011 年开始国务院提出营改增的想 法,开始进行试点,2012 年起开始在多个城市进行试点,2013 年、2014 年多个行业 陆续被纳入营改增的试点行业之中,到了 2016 年,房地产、建筑企业等行业也被纳 入了营改增的范围内,全面的标志着营改增在全行业开始实施,最终营业税彻底的退 出了历史,国家在此基础上也对增值税的税收政策进行了一系列的提升和改革,将增 值税进行简化,取消了 13%的税率,规定了各个行业及类别的增值税率,税收政策改 革又近一步,税制越来越完善。在这个大背景下,对于房地产企业来说其进行税收筹 划是非常必要并且具有很深远意义的。首先,目前房地产这个行业的宏观调控政策重 拳出击,多个紧缩政策进行调控,房地产进入回落期,一片大好的时候已经过去了, 进行税收筹划可以帮助企业提升经济效益,以在这个时期能够保证资金的充足,以发展更多的项目。其次,税收筹划可以帮助企业降低税收风险。在目前的大形势下,营 改增政策实施,房地产企业要有效的减少税负,降低企业在房地产市场中所存在的各 种风险,就要掌握丰富的税收筹划的技能,通过筹划税收来使财务风险降到最低。最 后就是税收筹划能够有效的促使企业税收筹划工作人员更加透彻的熟悉国家的相关 税收政策法规,不断提高自身的业务水平和税收筹划能力。

     房地产企业与其他的企业相比,具有自身的独特的特点,房地产企业所生产的商 品是不动产——房屋,房屋的建造不是一天两天就能完成的,周期很长,一个项目的 建设周期快的也需要一年的时间,并且房地产企业所需要的资金流量太大,基本都是 靠借贷银行的钱进行投资经营,有很高的财务杠杆,并且房地产企业经营存在很大的 风险,一旦项目销售不出去,欠银行的贷款还不上就会出现资金链断裂,所以存在很 大的经营风险。所以说,房地产企业的税收筹划除了跟一般的企业一样进行合理、合 法、合规的特点外,还有自身的特点:首先是复杂性,房地产企业的一个项目的全生 命周期所涉及的税种太多了,十分复杂,并且房地产行业的宏观调控政策也不断的出 台,这就给税收筹划人员制造了很大的难度,并不是简简单单的计算几项税种就可以 的,一个项目涉及到从拿地、开发、运营、销售、持有等环节的税收筹划,这些阶段 的税收种类也不一样,怎样对每个阶段进行合理的筹划是个十分复杂的事情。其次是 房地产企业税收筹划具有灵活性。众所周知,房子是老百姓最为关注的事物之一,也 是一辈子为之奋斗的事物之一,房地产的高价格使得国家必须进行宏观政策的调控, 房地产项目的利润很大,在税收筹划的时候就给了税收筹划人员很大的空间,可以灵 活的进行税收筹划。再一个特点就是房地产企业的税收筹划对于筹划人员的专业性要 求较高,因为房地产行业涉及的税种太多,十分复杂,并且相关的政策变化太快,需 要掌握的政策内容也很多,因此,需要水平较高的筹划人员才能进行最优的筹划。

     掌握房地产企业的税收筹划方法是十分重要的,房地产企业的税收涉及内容较多, 所以筹划的方法也较多。

(1)收入控制法

    这种方法是通过控制取得收入的时间节点来进行节税,比如,这个时期应该进账 的收入,因为要纳入这一阶段的税收计算范畴计算增值税,所以说将其进账的时间推 后,在下一阶段进行累进计算,这样能够有效的控制每一个阶段的收入,这种方法可 到降低累进税率的效果,最终减少土地增值税。

(2)差别化税收政策 差别税收政策指的是国家制定的不同的税收政策,在房地产企业的税收筹划中加

以利用,比如,企业如果自己创立了物业,那么在计算企业所得税的时候就应当将建 立物业的成本扣除,从而降低税负,这种情况也是每个企业有每个企业的情况,要根 据自己的具体实际,利用不同的税收政策进行节税。

(3)减少税基

    大家都知道,应缴税款的额度的计算是根据企业的应缴税基来计算的,所以减少 税基的方法也能够有效的减少纳税。土地增值税是较为特殊的税种,土地增值税不同 的增值额度有不同的税率,因此,企业应当合理的对企业的税基进行拆分,降低每一 部分的税率,最终降低应缴税款。

(4)筹划临界点

    税收的临界点指的是税收处在这一点的附近的时候,企业可以通过减少成本或者 是增加收入的方法来减少缴税。前面所说到的土地增值税就是这样,在每一个税率变 化的节点的附近的时候,企业的税收筹划者都应当进行周密的思考,是如何调节税基 来实现最优的税收筹划。另外,税收筹划者还应当对各种政策所规定的税基点熟悉, 在每一种政策的临界点左右的时候也应当进行综合和细致的考虑。

(5)利用优惠政策

    每个行业都会有一定的税收优惠政策,国家在进行行业的宏观调控的时候会制定 很多相关的税收优惠政策,税收筹划者要熟悉这些政策并且擅于利用这些政策来为企 业节省税收支出。这种税收筹划方法是风险最小的一种筹划方法,只要对于各种政策 加以掌握就行。

(6)利用企业的组织形式

    企业独立的进行纳税和企业合并其他的企业,合并之后进行纳税的效果是不一样 的,通常来讲,进行合并或者收购别的企业的股权是一种比较不错的节省税收的方法。 


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