会计职称论文

房地产企业税收筹划相关理论概述

时间:2020-3-1 14:35:37  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:1. 税收筹划的内涵    税收筹划的内涵就是指企业作为纳税人,为了能够最大限度的降低企业的税负支出,获得更高的利益,将自身的利益最大化,在法律法规的要求下,依照法律法规所进行的对于投资经营行为的一种策划。在这个定义中可以看出,税收筹划必须是在法律、...

1. 税收筹划的内涵

    税收筹划的内涵就是指企业作为纳税人,为了能够最大限度的降低企业的税负支 出,获得更高的利益,将自身的利益最大化,在法律法规的要求下,依照法律法规所 进行的对于投资经营行为的一种策划。在这个定义中可以看出,税收筹划必须是在法 律、法规的约定下进行的。税收筹划所涉及的内容有很多,企业经营过程中涉及税收 的地方有很多,这些地方基本都能进行税收筹划。在企业的全生命周期里,都有税收 筹划能够涉及的地方,关系到每一个环节,内容涵盖了企业从最初的创立的融资到日 常的运营等各个环节[43]。在房地产行业中,随着营改增政策的实施,相关的税收政策 也进行了改变,房地产行业的税收筹划应当时刻的与税收政策的改变保持一致,依照 当前实施的税法进行筹划,时刻的关注税法的变化,以做出自身的筹划方案的优化升 级。目前,随着经济的快速发展,全球化进程的加快,部分房地产企业将业务进行国 际化发展,在国外进行项目的投资和开发的过程中,企业还要对当地的税法深入的了 解,根据国外的法律法规的相关规定,制定合理的税收筹划方案。

2. 主要税种介绍

(1)土地增值税

    土地增值税指的是单位或者个人对国有土地使用权、国有土地上的建筑物和其他 附属物,出售给另一方,在这个过程中会取得一定的收入,在这些收入的基础上需要 减去一些法律规定需要扣除的项目之后剩余的收入,这部分收入按照一定的比例向国 家缴纳的税款,这一定义里的纳税人是出售国有土地使用权、房产或者地上附着物的 一方,可以是单位也可以是个人,另外这一定义强调的是出售,发生经济交易才行, 如果是父母将房子无偿的赠予孩子,或者孩子对父母的财产进行继承,必须或者是简 单的非金钱的赠予关系的话,就不能算在这个范围内[44]。所缴税款的计算基数是纳税 人出售房产所取得的净收入。纳税人所得的净收入是指出售国有土地使用权或者房产或者附属物获得的收入减去当时进行房屋建造时花费的成本之后的收入。从这一方面 来看,土地增值税的目的就是防止房地产行业出现暴利,是从它的收入上入手扣除的 税款,依据此目的,土地增值的额度越高那么就设定越高的缴税比率,我国的土地增 值税划分了四个等级的税率,如果房地产销售中净收入为零,那么就没有这部分税额, 税率就是 0%;增加的净收入大于 20%未超过 50%的部分,税率为 30%,如果净收入 翻了两倍,也就是说到了 200%,那么就按照 60%的比率进行征税。

(2)营业税

    营业税是流转税的一种,只要是在我国范围内发生的涉及到应当缴纳税款的经营 行为,出售的劳务所获得收益、无形资产的转让获得的利益以及销售不动产所取得的 收益,这些方面的收益都应当按照国家规定进行税费的缴纳[45]。营业税目前已经退出 了历史的舞台,2011 年国家开始下发文件要求营改增进行试点,经过了五年的试点, 在 2016 年正式的启动营改增的全面领域的实行,建筑业、房地产业、金融业和生活 服务业等几个行业在 2016 年都开始实行营改增,在这几个行业的缴纳税款中就没有 营业税这一项了,2017 年,国务院下文正式的废止了营业税,至此,营业税已经完 全的退出了历史舞台。

(3)增值税

    增值税顾名思义就是出现增值应当缴纳的税款,当然,没有增值就不会缴纳这一 部分税款,增值税目前是我国的主要税种之一,算是一大税种,这种税目前占到了我 国总体税收的三分之二以上,比例很大。增值税的内涵就是在商品或者劳务进行买卖 交易的过程中,商品或者劳务支出一般都会获得增值的,增值的这一部分按照比例应 当向国家缴纳税款,这种税款的纳税人是消费者,谁消费谁买单,增值税实行的是价 外税,企业在进货的时候就已经缴纳了一部分税款[46],因此,在后来销售的企业缴纳 货款的时候就会用销项税减去进项税。增值税的征税对象是有特殊的规定的,销售货 物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人需要缴纳,增值税是国税 部门负责征收的税种,征收来的增值税国家和地方政府五五分成,关于进口的货物所 收取的增值税则有另外的规定,是海关部门负责征收,最后都上交国家财政,20171 月开始对增值说进行改进,进一步的将增值税的税率进行简化,取消 13%的增值 税税率,在 2016 年营改增后,建筑业和房地产业增值税税率确定为 11%,目前依然 保持这一增值税率1。 

(4)企业所得税

    企业所得税是指我国的内资企业或者组织在经营过程中所获得的收益应当缴纳 的税款,这一税种所涉及的纳税人包括很多,有国有企业、民营企业、集体公司等各 种类型的企业以及从事经营活动的其他组织。这种税所征收的基数是企业通过经营所 得的收益,这些收益可以是销售货物所得的收益、分红所得的收益、租金等等一些列 的收益经济来源的地方1。企业要按照法律要求按时按额度缴纳企业所得税,不能够 漏缴、少缴或不缴,但是个人独资企业、合伙企业以及私营个体是不包括在范围内的。

  


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