会计毕业论文

“营改增”对房地产开发企业带来重大影响

时间:2019-11-15 14:24:14  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:(1)同等情况下企业账面收入减少    增值税为价外税,房地产开发企业确认企业收入时要在售价中将增值税减掉,即收入=房屋价款÷(1+增值税税率),所以房地产开发企业对于收到的同等房款,“营改增”后确认收入减少。(2)“营改增”后房地产开发企业开发成本增加&nb...

(1)同等情况下企业账面收入减少

    增值税为价外税,房地产开发企业确认企业收入时要在售价中将增值税减掉,即收 入=房屋价款÷(1+增值税税率),所以房地产开发企业对于收到的同等房款,营改增后确认收入减少。

(2)营改增后房地产开发企业开发成本增加

    房地产开发企业开发房地产项目的主要成本有:土地成本、建筑安装成本、物资采 购成本、劳务成本等,除了物资采购为传统增值税应税项目,其他均为营改增项目。 由于建筑安装工程主要由建筑施工企业完成,而建筑施工企业与房地产开发企业同时实 施了营改增,税负由原来的 3%营业税变为 10%(2018 5 1 日之前为 11%)的增 值税,同时劳务公司营改增后适用税率由 3%变为了 6%,适用税率都有大幅度提高, 根据税负转嫁理论,使得房地产开发企业作为建筑施工企业和劳务公司的下游企业而导 致开发成本增加。

(3)营改增后房地产开发企业的增值税核算更加复杂

    由于营业税计算直接明了,企业财务处理相对简单,但是增值税的征收管理主要采 用以票控税,企业的财务部门需要重视合法的抵扣凭证的取得、认证、抵扣等,这就 要求企业的财务部门提高管理层级,对其他部门业务开展过程中的票据取得加强指导和 控制。房地产开发企业的增值税的缴纳涉及销项税额、预缴税款、进项税额抵扣、进项 税额转出等,核算较为复杂,应设置简易计税应交增值税未交增值税预交

增值税待抵扣进项税额增值税留抵税额待认证进项税额待转销项税额、 等会计科目来核算增值税税款。

(4)房地产开发企业发票管理风险增加

    由于增值税可以抵扣进项税,这就涉及增值税专用发票的虚开虚抵问题,部 分房地产开发企业为了降低增值税税负,会向未发生实际交易的其他企业购买增值税专 用发票或者由有交易的企业为自己开具票实不符的发票,这些都是违法行为。部分房地 产开发企业的上游企业为了降低自身税负,对房地产开发企业开具票实不符的发票,即 使房地产开发企业无主观恶意,但如果没有加强抵扣凭证的审核把关的话,也可能取得三流不一致的发票入账,给企业埋下违法隐患。

(5)营改增对房地产开发企业经营模式有重大影响

    “营改增对企业的各项经营活动都产生了不同的影响,直接导致企业经营方式的改 变。一是在物资采购方面,使得企业更加注重增值税专用发票的取得;二是在工程发包 过程中,房地产开发企业会考虑甲供材包工包料等不同的发包方式对企业的影响, 从而综合考虑选择合适的建筑施工企业;三是房地产开发企业取得的进项税额可以抵 扣,将刺激企业购买可抵扣资产,促进固定资产等的更新换代。四是影响企业内部管理 和发展方式。由于增值税是价外税,不同于营业税是价内税,企业要重新调整其各项测 算模型[3]。同时,由于增值税纳税义务发生时间不同,企业需要合理调整其现金流。 

    目前是税收筹划发展的重要时期,营改增为税收筹划发展带了很大机遇。营改 增不仅仅影响试点地区纳税人,而是几乎会影响所有的纳税人,纳税人能否吃到减税 蛋糕,关键在于会不会筹划。中国注册税务师协会会长、中国税收筹划研究会名誉会 长许善达在中国税收筹划研究会第六届年会上演讲时说[4]。针对上文提到的营改增对 房地产开发企业的影响,要分享营改增改革成果,在同行竞争中脱颖而出,就必须因 势而上,及早开展税收筹划。

(1)房地产行业本身的特点决定了其需要进行纳税筹划

    我国房地产行业迅猛发展,同行竞争激烈,房地产开发企业必须通过税收筹划来加 强企业内部控制和财务管理,同时,税收筹划还可帮助企业节省资金、防控涉税风险,使企业在竞争中保持优势。

(2)营改增改革决定了其需要进行税收筹划

    “营改增改革并不是一个税种的内部变更调整,而是由一个税种完全转变为另一个税种,所适用的税收政策截然不同。在此形势下,并不只是企业财务部门受影响,企 业的采购部门、经营计划部门、工程管理部门等也受到了重大影响。房地产开发企业根 据营改增新政进行纳税筹划,可以更好、更全面地落实新政策、避免改革带来的不利 影响、尽早享受结构性减税优惠,保障企业顺利过渡。

(3)房地产开发企业的税负决定了其需要进行税收筹划

    房地产开发企业涉及的税种主要有增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教 育费附加、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业 所得税、个人所得税共计 12 种税费[5]。据统计,在房地产开发企业成本构成中,税收成 本与地价、建安成本居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩,在项目结束清算后,房 地产开发企业整体税负普遍在 13%以上,一线城市在 20%以上。房地产开发企业如此高 的税负,决定了其必须进行税收筹划来减轻税负。税收筹划能有效减轻其税费负担、促 进企业资金流通,从而提高企业市场竞争力,促进企业健康发展。

    综上所述,房地产开发企业的发展受营改增改革影响重大,亟需进行全面且有针 对性的税收筹划来应对营改增改革,从而实现享受营改增减税成果的目标。 

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