财务会计论文

房地产公司项目前期税收筹划

时间:2019-9-23 14:50:19  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:    项目前期包括公司设立阶段和取得土地阶段,在公司设立阶段,印花税金额较少,经地产集团确定为项目子公司后,企业所得税缴纳方式确定后,将在后续管理阶段进行具体筹划。因此,项目前期税收筹划主要集中在取得土地阶段,针对耕地占用税和取得土地时缴纳的契税进...

    项目前期包括公司设立阶段和取得土地阶段,在公司设立阶段,印花税金额 较少,经地产集团确定为项目子公司后,企业所得税缴纳方式确定后,将在后续 管理阶段进行具体筹划。因此,项目前期税收筹划主要集中在取得土地阶段,针 对耕地占用税和取得土地时缴纳的契税进行筹划,主要方式是通过享受税收优惠 政策进行。 

1.  取得土地阶段耕地占用税优惠筹划

    案例介绍:望兴房地产公司注册在 CS WC 区,2009 8 月到 A 区投得土 地一块,面积 6.89 万平方米,土地出让合同约定土地净价 31712 万元,市政建设 配套费 1132.20 万元,有线电视配套费 660.00 万元,土地出让合同总额为 33504.2万元。由于该地块仍有部分拆迁未能完成,土地出让合同并未约定土地交付时间, 直至 2011 10 月完成拆迁后才将土地交付给望兴房地产公司。望兴房地产公司 在此地块规划建设住宅 57 栋,配套幼儿园占地 1500 平方米,配套社区养老院 1200平方米。按相关税法规定免征学校、幼儿园、养老院、医院耕地占用税。

    在实务中,承担占用耕地并履行相关国土材料报批手续职责的通常为各级政 府下设的土地储备中心,在税法意义上来说,承担耕地占用税缴税义务的也就是 土地储备中心。[32]

土地储备中心在缴纳耕地占用税后向省级国土资源部门提出用地申请并取得 批地文件,最终耕地占用税会包含在地价内转嫁到望兴房地产公司,但税务机关 开具的耕地占用税完税凭证上的纳税人名称则是土地储备中心,因此望兴房地产 公司在项目内建设符合税收优惠政策的附属设施申请耕地占用税减免时,往往被 税务机关驳回。

    为适用建设幼儿园、养老院免征耕地占用税的优惠政策,望兴房地产公司按 照如下的操作方式将耕地占用税完税证的纳税人换为通过招拍挂取得土地使用权 的公司本身。

    首先,在望兴房地产公司向当地财政部门缴纳土地款并取得财政收据时,明 确要求将耕地占用税这一部分的金额单列开具收据,并备注栏标记土地款中包含 的耕地占用税部分,在形式上构成财政代缴耕地占用税(在 2011 年前耕地占用 税由财政部门征收时更容易实现)。

    其次,取得土地使用权后,望兴房地产公司会同土地储备中心,向地方税务 机关申请将原耕地占用税凭证作废并重新开具纳税人换为该公司的纳税凭证。从 实务来讲,土地储备中心只是暂时占用耕地,实际占用耕地的还是房地产开发企 业,从实质重于形式的原则来看,可以换开耕地占用税完税证。

    最后,将换开的望兴房地产公司为纳税人的耕地占用税完税证(或财政备注 代扣耕地占用税的收据),企业用地审批文件,规划图纸,学校、幼儿园、医院的 批准设立文件及其他相关资料报备案,并申请退还幼儿园、养老院对应部分缴纳 的耕地占用税。

    该地块规划建设幼儿园、养老院面积合计 2700 平方米,按照 WC 区耕地占 用税 36 /平方米的标准,该企业可申请退还共减免耕地占用税 97200 元,彻底 解决未能享受耕地占用税优惠的情况。同时,耕地占用税的实际纳税人变更为望兴房地产公司后,将大幅提高该企业的纳税基数,为企业争取当地政府财税奖励 提供重要支撑。

2.  取得土地阶段契税优惠筹划

    仍以上一节中耕地占用税的案例。在设立幼儿园时也可以享受契税优惠政策。契税与耕地占用税略有不同,建设 1500 平方米的幼儿园可以享受契税减免政 策的,而建设 1200 平方米的养老机构则需要缴纳契税。但契税减免政策的享受需 要进行备案,在申报缴纳时需要提交相关资料证明。要适用建设幼儿园取得土地 契税优惠政策,一种是在缴税之前申报契税减免;另一种是在全额缴税之后申请 退还优惠部分。根据契税相关政策规定,应当在 10 日内办理契税减免手续。实际 情况是房地产开发项目的规划许可报批、民办幼儿园相关行政审批难以在 10 日内 完成,因此适用该优惠政策只能是在全额缴纳契税后申请退还。在申请退还时还 应当提供规划部门、教育部门的审批文件、税务机关开具的契税完税证及房地产 开发企业的营业执照、税务登记证、法人身份证、银行对公账户等资料。具体申 请退还契税金为:31712*4%*(1200/68900)=22.09 万元(湖南省内土地契税税 率 为 4 % )。

    可以发现,耕地占用税和契税在许多税收政策法规上具有一定相似性,但也 具有相异性。因此在设计筹划方案时必须高度注意,紧紧扣住税收条文细节,不 能想当然认为两个税种在政策规定上是完全一致的,否则会出现错误使用政策造 成偷税漏税的情况。

3. 取得土地阶段市政设施配套建设费契税筹划

    沿用上面的案例。按照契税政策的相关规定,取得土地使用权时缴纳的契税 不仅包含成交价格,还包括各种其他费用,如土地出让金、征地拆迁补充费用、 市政设施配套建设费等,由于每宗地取得的方式不一、各地政府设计的规定不一, 导致契税的计税依据不一。

    从具体操作流程来看,土地出让金是在坐落地的财政部门缴纳,该部分对应 的契税同时也在坐落地的地方税务机关缴纳,缴纳了出让金和对应契税后即可在 国土部门办理用地许可证。而规划许可证审批则是在房地产开发企业向土地坐落 地的市级规划部门缴纳实市政设施配套建设费方可领取(当然也存在拖欠的情 况)。由于市级规划部门与各区县地方税务机关缺乏信息交换共享机制,地方税务 机关未能及时掌握本辖区内房地产开发项目市政设施配套建设费的缴纳情况。加 上一些市级地方税务机关并未明确市政配套设施建设费的征收管理权限问题(行 政县市政建设配套费往往由当地规划部门征收,同土地出让金一同申报缴纳契 税),可见市政配套设施建设费的契税征管存在漏洞。

    案例中的地块坐落在 WC 区,适逢 2010 年前后耕地占用税及契税征收管理改革,WC 撤县划区行政管理体也在相应调整,原市政建设配套费连同土地出让 金由县财政一同收取,经历契税征管改革后,土地出让金在继续由区财政收取, 而市政建设配套费则转为市规划部门收取。适逢市政配套建设费收费部门变更、 契税征管改革之时,暂缓缴纳市政建设配套费契税。经过风险评估,望兴房地产 公司同 WC 区几家大型房地产企业均未缴纳市政建设配套费契税。

    以上暂不缴纳配套费契税并非怀有侥幸心理,而是有法可依的:征管法规定 如果税务机关过失导致企业未交或少缴税款,不得加收滞纳金。在规划、国土、 财政、地税等相关部门理顺工作流程和管理权限后肯定会要求企业补交。作为企 业,最初暂不缴纳配套费契税也并没有有偷逃这笔税款的考虑,而只是基于税收 融资目的推迟缴纳,事实上也能在征管法中找到依据:《中华人民共和国征收管 理法》第五十二条规定:因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者 少缴税款的,税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款,但是不 得加收滞纳金)。但应当注意的是,案例中的税收筹划具有一定的偶然性,适逢相 关部门的管理权限调整变更等突发重大因素,是在特定时刻做出的一种筹划方式, 不宜广泛采用。

    随着经济快速发展,商业模式更新迭代、交易方式不断涌现,税收政策和征 管模式也随之不断调整,在特定的时间,针对特定的涉税事项可能出现管理真空, 这种真空属于税务机关的责任,出现少纳税或不纳税的行为,税务机关也不能加 征滞纳金。在税收筹划实践中,针对类似情况,企业应当摆正税收筹划的目的, 以暂缓缴纳税款取得税收融资作为筹划目的,而不能将这类情况视作常态,以 侥幸心理践踏税收底线,否则将带来巨大的涉税风险。 


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