财务会计论文

房地产公司纳税实务问题的原因分析

时间:2019-9-23 14:47:56  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:1.  政策变化较快    论文分析的企业环境包括望兴房地产公司面临的外部环境和内部环境,如果说税收政策法规是公司面临涉税风险的外部环境的话,那么持续稳健的经营则为企业控制涉税风险的内部环境。    宏观经济形势的变化,行业发展趋...

1.  政策变化较快

    论文分析的企业环境包括望兴房地产公司面临的外部环境和内部环境,如果 说税收政策法规是公司面临涉税风险的外部环境的话,那么持续稳健的经营则为 企业控制涉税风险的内部环境。

    宏观经济形势的变化,行业发展趋势的变化,国家税收政策也随之变化。近 年新行业不断出现、新业态不断显现,与此相适应的税收政策制定迫在眉睫。但 从税收政策的制定程序来说,需要深入细致的调查研究才能****,并按照权限管 理分别需要向省级税务机关、国家税务总局、国务院乃至全国人大常委会等机构 审核(或表决)通过后才能****。这种税收政策的天然滞后性,在某些特定时 段、某些特定行业、某类特别企业造成了税收政策的短期空白,这一期间企业面 临的涉税风险显著放大。

    新的税收政策****后,如果企业不及时更新税务知识,不深入领会政策内涵,不针对性调整税收筹划方案,还是按照老观念、老思路、老办法来处理涉税业务,将面临着巨大的涉税风险。就房地产行业特有的土地增值税和契税来看:土地增值税自 2007 年以来由预征制改为清算制,设置了复杂的清算扣除规则,具体到清算工作中出现各种各样的习惯做法、不成文规定等。而契税政策自 2010 年以来由地方财政部门征收转由地方税务机关征收,六年以来契税调整了三次,平均两年一次,按此速度简单测算,在望兴名都项目开发周期内已经调整了两次。当然在所有税收政策调整中,影响最为深远的莫过于 2016 5 1 日全面推行营改增通常情况下,房地产企业都会成为增值税的一般纳税人,实行抵扣制缴纳增值税,这在税收征管上将比营业税严格很多,且税制复杂许多,在最开始将带来巨大的涉税风险。

    在目前的房地产市场下,囤地成为常见的经营策略。在全国各地的土地市 场上,可以发现竞价轮数越来越多,溢价率越来越高,因此房地产企业的拿地成 本也是逐年攀升,一些大型房地产企业集团索性通过并购、参股、置换等方式取 得土地使用权,望兴房地产公司就是被国内某大型地产集团收购,这些都影响了 企业的持续稳定经营。

    而纳税义务产生于企业的日常生产经营活动,相应的涉税风险也隐含其中, 伴随不稳定的生产经营而来的是越难越难以辨识的涉税风险。尤其是在企业重组 (包括并购、参股等方式)的过程中,涉及到的税收种类多样、计算方法复杂, 加上会计原始资料的不完善、财务核算制度的不健全,导致企业难以计算出在重 组过程中真实的税负情况,甚至还有一些房地产企业在不知情的情况下收购了拖 欠税款较多的标的企业,损失不小。

2. 风险意识较差 

    房地产开发企业由于涉及税种多达 16 种,且覆盖项目开发个各个阶段,加上 计算复杂的土地增值税,因此,望兴房地产公司面临的税收风险相比其他行业而 言要大很多。

在被大型地产集团收购之前,望兴房地产公司上至大股东,下至财务人员, 税收风险意识还不够强。公司原大股东认为只要跟税务部门的领导和工作人员协 调好,就没有摆不平的事,根本不会产生税收风险,税收与一些其他的地方政 府性收费一样,都是可以协调、可以讲价、可以拖欠,滞纳金和罚款都可以想 办法不交,而公司财务人员三番四次告知大股东存在的涉税风险,大股东听之任 之不予处理,最后财务人员辞职离开。而新上任财务人员对于税收风险的认识不 够强,过于依赖老板、领导的协调能力,按按照大股东的指想着如何隐藏收入、 如何延迟开票、甚至购买虚******抵扣成本等方式来实现少缴税款的目的,丝毫 没有意识到隐藏的涉税风险。

3. 人员素质较低

    人员素质决定了处理涉税业务的能力,这一点在识别涉税风险,设计税收筹 划方案上体现更为明显。

    以望兴房地产公司来举例,该公司原大股东靠倒卖烟酒完成资本的原始积累, 早期凭借其良好的政商关系取得土地使用权,对会计、税务的认识仍然停留在初 级阶段。这样的老板往往认为财务人员必须是自己人,收好款、付好款、记好账、 听好话才是最重要的,至于交税都是在他们的主导与协调之下进行。在这种考虑 下,懂会计、可信任、肯听话的亲信主持财务工作是不二之选,而相关的税收专 业知识并非重要因素,客观上导致该公司的财务人员素质不足以应对复杂的房地 产税收。

    在望兴房地产公司,有财务部负责会计与税收相关工作。财务部设财务经理1 人,下属资金专员、会计、出纳各 1 人,合计 4 人,此外还有实习生 2 人(大 专学历)。除财务经理取得中级会计师职称以外,只有会计和出纳取得会计从业资 格,学历均不超过大专,从业经历均不超过 5 年。无论从人力、学历、经历上均 无法实现达到处理房地产行业会计、税务的要求。

    望兴房地产公司由 3 位个人股东集资设立,这 3 位股东在从事房地产开发之 前都有过从事建安工程的经历。在他们的主导下,除消防、电力、人防等专业分 包之外,桩基工程、门窗安装、园林景观均转包到股东及其亲友名下。工程款并 非按照完全工程进度给付,通常都是 3 位股东电话联系便即敲定,大股东甚至直 接通知财务经理付款,连白条都没有打。这种情况屡屡发生,付款情况无法真 实反映工程建设进度和情况,事后他们还通过时候补开、虚开工程发票等方式来 应付税务检查,其规范程度不言自明。

    在纳税申报方面,由于税务机关采取以票控税的方式进行管理。具体到望兴 房地产公司,就是这个月纳税人开了多少金额的销售不动产发票,就必须按照金 额的 5%缴纳营业税(2016 5 1 日,全面营改增之前)。对此财务部简单粗 暴的做法就是,在当月开票金额达到一定数额时,便以各种理由告知客户推迟开 票时间,甚至在营改增的关键时期,公司财务工作人员一度告知客户由于国家 税收政策的变动,税务部门暂停发售增值税票给该公司,导致个别客户通过市长 热线投诉主管税务机关,影响了税务机关的社会形象,极大损害了税企关系,为 此该企业接受了主管税务机关的发票专项检查,补缴营业税金及附加税 100 余万 元,这种简单粗暴的税收筹划实在得不偿失。

4. 部门协同较差

    税收产生于企业生产经营活动之中。具体到房地产开发企业,从设计、施工 到销售等环节都与房地产税收息息相关,要做好房地产税收的相关工作,加强部 门协同就摆在了突出位置。

    仍以望兴房地产公司为例,该公司设计工作人员 A 原在广州某房地产公司负 责设计工作。A 根据以往的设计经验,在望兴名都项目中一共设计了四种户型, 其中 88.4 平米和 143.1 平米的两种户型较为畅销。由于当时契税为开发商代收代 缴,望兴房地产公司按照当时的契税政策,分别按照房购房合同金额的 1%(90平米以下家庭首套)、2%(90 平米以下非家庭首套及 90-144 平米之间家庭首套) 代收了契税并按照预测面积开具契税完税证。由于施工过程管理不严,在验收时 这两种户型的实测面积为 90.31 平米及 144.2 平米。根据财税(2010)94 号文相 关规定,这两种户型分别应当按照 2%4%缴纳契税。因此,购买这两种户型的 客户存在少缴契税的情况。在办理房屋权证时,当地房产管理部门以购房人未完 全履行契税缴纳义务拒绝办理房屋权证。最后,税务部门责令望兴房地产公司及 时组织客户补缴契税,并对望兴房地产公司进行了罚款。时隔几年之后再从上百 个客户手中收缴契税,难度可想而知,该公司不肯垫付这一笔税款,致使该楼盘 房屋权证的办理一拖再拖,旷日持久,甚至有一些 2010 年购房的客户至今还未取 得房屋权证。在论文写作期间,作者还听说该楼盘的业主通过红网、市长热线等 渠道投诉该公司的处理办件。

    问题症结在部门协同上。财务部在设计开发阶段,未能与设计部沟通详细沟 通 90 144 这两个户型面积界线在这税法意义上的边界面积契税税率情况;设计 部根据过往从业经验,简单复制了在一线城市热销的户型设计图,既没有考虑契 税政策的调整,也高估了该公司工程部的施工管理水平,最终导致了问题的产生。 如果财务、设计、施工能够事先进行有效沟通,在确定处置思路后再进行设计施 工,相信这个问题能够得以避免。 


联系地址: 上海市 杨浦区 包头路 邮编: 200438 网站合法性备案号:沪ICP备12015209号

声明:如果本站上的的作品侵犯了您的权利,请及时通知我们,我们会及时删除。

Copyright © 2012 www.caikuailw.com All Rights Reserved. 财会论文发表网 版权所有

论文发表、发表论文论文发表、发表论文