财务会计论文

房地产公司纳税实务中存在的问题

时间:2019-9-23 14:45:47  作者:  来源:  查看:0  评论:0
内容摘要:1. 公司设立阶段纳税实务存在的问题    在公司设立阶段,望兴房地产公司涉及到印花税和企业所得税两个税种。印花税主要受注册资本金的影响。由于房地产开发资金需求量大,而银行、信托、类信托等金融机构往往将注册资本金作为资金审批的一大指标,因此注册资本金...
1. 公司设立阶段纳税实务存在的问题

    在公司设立阶段,望兴房地产公司涉及到印花税和企业所得税两个税种。印 花税主要受注册资本金的影响。由于房地产开发资金需求量大,而银行、信托、 类信托等金融机构往往将注册资本金作为资金审批的一大指标,因此注册资本金 的大小,主要从公司融资的角度来考量。

    而企业所得税则主要是从风险控制的角度考虑。由于房地产开发涉及政府部 门多、资金量大、具有较高的债务风险和政策风险,大部分房地产企业会选择成 立项目子公司而非成立当地分公司进行土地开发,事实上,望兴房地产公司就是 国内某大型房地产集团的项目全资子公司。这样做一方面分散了运营风险,即使 项目出现问题,也不至于影响整个房地产集团。另一方面,如果成立分公司的话, 其企业所得税需要汇总交纳至总部所在地,从财政收入角度考虑,项目所在的地 方政府也不并支持以分公司为开发主体的房地产项目(甚至一些地方政府在土地 招拍挂公告中明确规定不允许以分公司名义参与)。因此,望兴房地产公司作为项 目子公司进行开发,这客观要求项目子公司财务上进行独立核算,集团公司需要 加大内审力度才能把控财务风险,由于项目并不汇总缴纳企业所得税,这也压缩 了地产集团之间利润转移的空间。

2. 取得土地阶段纳税实务存在的问题

    由于政府主导土地供应,加上法律顾问对相关的税收政策不够了解,导致望 兴房地产公司在签订国有土地使用权出让合同时未能明确其中的耕地占用税条 款。望兴房地产公司虽然承担了包含了耕地占用税的土地使用权价款,但税务机 关开具的耕地占用税完税证的纳税人为地方政府的土地储备中心(或城投公司 等),造成符合一些耕地占用税优惠的情形下(在望兴名都项目里建设配套养老院、 幼儿园、学校等设施),望兴房地产公司却未能享受到耕地占用税的优惠条款。

    在望兴名都项目中,地方政府以土地款返还的方式返还给望兴房地产公司用 于建设购买安置回迁房、拆迁补偿、基础设施建设、公共配套设施建设或者高地 价补偿等等,名目五花八门。如其中的土地返还款对契税的计税依据,土地增值 税扣除项目等都有一定的影响。由于望兴房地产公司的财务工作人员对财政性资 金的理解不到位,与税务机关沟通不够到位,导致这些拆迁补偿款、公共配套设 施建设未能冲减相关成本或者未作为企业的收入申报缴纳企业所得税,导致产生 滞纳金和罚款。

3. 设计开发阶段纳税实务存在的问题 

    在设计开发阶段,取得了国有土地使用权及交地通知书后,在税法意义上已经形成了城镇土地使用税的纳税义务。然而在实际的房地产开发中,望兴名都项目出现钉子户,七通一平未按时完成等等问题,导致该地块并非净地不能立 即进入设计开发阶段,也有大型房地产开发企业为了将囤地作为自己的经营策 略,取得国有土地使用权后一段时间内不予考虑开发事宜,只拿地不开发,谈不 上实际意义上的城镇土地使用,望兴房地产公司两种情况兼而有之,为此,公 司采取拖付或者拒付部分土地出让金、相关配套费及对应的契税、城镇土地使用 税,甚至持续数年之久,这种迟缴甚至不缴的行为产生了巨大的涉税风险。

4.  项目销售阶段纳税实务存在的问题

    增值税、土地增值税和企业所得税这三个税种跟销售收入直接联系,在以票 控税的管理模式下,税务机关将当期开具发票金额确定为企业当期销售收入。在 这种管理模式下,望兴房地产公司通过以收据代替发票、以种种理由推迟开票时 间等来实现推迟纳税时间的目的。(最极端的情况,一些房地产开发企业在全面营 改增初期,以国家税收政策进行重大调整,税务机关暂时不发售销售不动产发 票给开发商等理由,试图通过这些方法来达到推迟纳税时间的目的)。随着营改 增的持续推进,营业税和增值税在收入确定时点不一致的情况控制不好的话,将 给企业带来更大的涉税风险。

    为掩盖这一现象,望兴房地产公司设置了错综复杂的销售模式和层出不穷的 促销手段如诚意金、团购、买房送家具等等,近两年互联网+房地产销售也悄然 兴起。这些手段通过制造了更为复杂的交易方式,使用了更为花哨的交易名称, 整合了更为多样的交易标的,使得房地产销售环节涉税问题变得更加复杂,加上 税收政策法规的制定速度跟不上销售创新、混业经营的扩张速度,尽管公司利 用政策空白暂时逃避纳税义务,但也带来了增值税的涉税风险。

    在项目销售阶段还有一个特殊的纳税实务问题,即由望兴房地产公司对客户 购房应当缴纳的契税和物业维修基金进行代收的情况,也是所谓的代收代缴。 由于房地产开发行业资金需求量较大,因此开发商乐于为客户保管契税(相当 于无息占用客户的契税款项,一些较大楼盘代收数据高达数千万)。但在实际情况 下,这一点并未取得地方税务机关委托授权,代收契税从本质上来说属于占用税 款行为。这一行为如果不从法律角度上与购房客户之间明确委托代理关系,则将 产生巨大的涉税风险。

5. 项目清算阶段纳税实务存在的问题

    项目清算阶段主要涉及到土地增值税的清算,这也是房地产涉税实务中最复 杂的问题,必须做好在以上 4 个阶段的工作,才能在清算阶段完成好土地增值税 清算的工作。

由于土地增值税计算的特殊性和复杂性,望兴房地产公司是委托中介机构代 理清算申报。尽管如此,但望兴房地产公司的代理机构给纳税人出具的鉴证报告漏洞和错误较多,质量普遍不高,总体看来,主要有以下六个方面的问题: 一是存在明显不合理低价又无正当理由的销售收入,主要是对以开发产品抵工程款或者内部折扣价购房等行为未能及时做好纳税调整产生。

     二是对分期开发或滚动开发的项目取得土地的成本没有正确的分摊到各期项目中来,被税务机关认定为避税手段而专门进行了清算调整。

     三是成本扣除项目未取得合法税务凭证,甚至存在建筑分包企业购买******、建筑业统一发票在外地开具、发票收款方与合同签订方不一致、未取得发票以收 据入账等问题。

    四是相关资料提供不全,如在验收时没有住房保障局出具的面积实测报告, 建设局出具的项目竣工决算报告,税务机关开具的完税凭证,在会计原始凭证附 件中仅仅提供了银行流水等情况,以上均未得到税务机关认可。

    五是虚增建筑施工成本,如与关联的建筑企业多开建筑安装发票,虚构工程 项目、虚增工程量来增加土地增值税扣除项目等,导致建安成本超过了税务机关 确定的当地平均建安成本上限。

    六是房望兴名都项目开发各环节涉及的营业税、契税、耕地占用税、土地使 用税等部分税种未进行正确的纳税申报。

    以上六个问题发生在望兴名都开发周期的各个阶段,只有在土地增值税清算 中,这些问题才全部凸现出来。一方面是望兴房地产公司在财务管理不够到位的 情况,另一方面也是财务部门在人力上、精力上、素质上均无法完成土地增值税 造成的,这也导致房地产开发企业一味依靠中介机构进行土增清算,这种依赖心 理也为涉税风险埋下隐患。 

6. 后续管理阶段纳税实务存在的问题

   在后续管理阶段,望兴房地产公司持有及代管的物业出租,缴纳的房产税未 能正确申报。按照税法规定,自有物业按照原值计算房产税并按季申报缴纳,而 租赁物业按照租金计算房产税并按月申报缴纳。望兴房地产公司财务人员不太了 解这一规定,统一按季度进行申报纳税,导致望兴房地产公司存在未能及时缴纳 房产税的情况。同时,租赁物业在租赁合同中对相关税费条款并未明确权利义务 关系,存在瑕疵,形成了出租方、承租方、税务机关三者之间产生争议,也带来 一些涉税风险。 


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